- О КОМПАНИИ
- УСЛУГИ
- РЕШЕНИЯ
- ОТРАСЛИ
- Отрасли
- Банки и финансовые институты
- Государственные органы и национальные компании
- Добывающая и перерабатывающая промышленность
- Легкая и пищевая промышленность
- Масс-медиа и реклама
- Металлургия и химическая промышленность
- Нефть и газ
- Розничная, оптовая торговля и дистрибуция
- Строительство и недвижимость
- Телекоммуникации и ИТ
- Холдинги и управляющие компании
- Электроэнергетика
- Отрасли
- СТАТЬИ И КНИГИ
Мы помогаем
компаниям
создавать
эффективные
системы
управления
с 1996 года
Группировка объектов строительства и сегментирование единого договора
ГРУППИРОВКА ОБЪЕКТОВ СТРОИТЕЛЬСТВА И СЕГМЕНТИРОВАНИЕ ЕДИНОГО ДОГОВОРА
|
На практике договор подряда на выполнение строительных работ может включать один или несколько объектов, возводимых для одного или нескольких заказчиков. При этом в рамках единого договора (генерального соглашения) строительство различных объектов или отношения с различными заказчиками не обязательно регулируются самостоятельными договорами (отдельными договорами). При заключении единого договора - по каждому объекту могут рассматриваться (или не рассматриваться) отдельные технические предложения, оговариваться (или не оговариваться) доходы и расходы и т.п. Иногда, напротив, при заключении единого договора - в него включается пакет отдельных договоров по связанным (или не связанным) объектам без предварительных переговоров по каждому из них (или с таковыми) и т.п.
|
Например, УКС (Управление капитального строительства) от лица мэрии заключает договор подряда со строительной организацией на создание инфраструктуры городского массива, планируемого мэрией под развитие Бизнес Центра. По генеральному соглашению (единому договору) предполагается возведение офисных зданий, спорткомплекса, поликлиники, гостиничного комплекса, а также строительство водопроводной и теплосети, прокладывание оптоволокна и т.д. Все объекты независимы по технологии, конструкции и функциям, но объединены общим конечным назначением - создание условий для привлечения внешнего инвестора. По каждому объекту может быть заключен отдельный договор. Но, скорее всего, в данной ситуации заказчик и подрядчик включат их в единый договор в виде пакета. Интересы заказчика сводятся к созданию Бизнес Центра в ограниченные сроки за ограниченную сумму. Подрядчик и заказчик могут договориться о примерной стоимости каждого объекта, однако детальные технические характеристики отдаются на откуп подрядчику.
|
Другой пример более сложен, но не менее реалистичен. Недалеко от лесозаготовительного района заказчик планирует строительство целлюлозно-бумажного комбината (ЦБК). Организация основного производства предполагает наличие транспортных подъездов (включая ж/д пути), энергохозяйства (ЛЭП, теплосети, теплостанция - для производства технологического пара и электроэнергии), очистных сооружений и т.п. Генеральный заказчик заключает с одним подрядчиком генеральное соглашение (единый договор подряда) о строительстве комбината (например, со строительным трестом). При этом генеральный заказчик указывает подрядчику на сроки, в которые должно быть завершено строительство, а также на заказчиков, которые должны принять некоторые готовые объекты (инфраструктура), являющиеся необходимым условием предоставления ими своих услуг генеральному заказчику, и, следовательно, пуска основного производства - железная дорога, теплосети, электросети, очистные сооружения. Таким образом, трест заключает отдельные договоры по каждому из таких объектов с отдельным заказчиком. В отдельном договоре указываются стандартные характеристики качества и технического исполнения.
|
Таким образом, разнообразие юридического оформления подрядного строительства определяется условиями заключения договора и характером строительных объектов.
В соответствии с МСФО 11 его требования распространяются на каждый договор подряда (т.е. единый договор и заключенные в его рамках отдельные договоры). Однако, как видно из примеров, в некоторых случаях отдельные договоры могут быть заключены как пакет соглашений, по которому определена общая стоимость всех договоров. И, наоборот, в рамках единого договора, предусматривающего строительство отдельных объектов (не оформленных отдельными договорами), может быть оговорена сметная стоимость и предполагаемый доход по каждому объекту.
Различные условия заключения договоров (а также характер строительных объектов) иногда иначе определяют сущность единого договора или группы отдельных договоров. В связи с этим, для целей составления финансовой отчетности, бухгалтер должен проанализировать систему критериев, представленных в рамках МСФО 11, и идентифицировать объект учета, на который будут относиться расходы и доходы по договору строительного подряда (и, соответственно, по которому будет определяться финансовый результат). В соответствии с критериями может быть произведено сегментирование (разделение) единого договора, либо группировка (объединение) отдельных договоров. При этом описывается три случая:
1) когда каждый строительный объект (если их несколько) рассматривается как отдельный договор при соблюдении следующих условий:
- по каждому объекту представлено особое предложение;
- по каждому объекту могут быть определены затраты и доходы, и
- по каждому объекту велись отдельные переговоры, так что у заказчика или подрядчика имелась возможность принять или отклонить часть договора подряда.
Необходимо понимать, что в данном контексте отдельные договора сформированы по отдельным объектам (в результате сегментирования единого договора подряда) для целей составления финансовой отчетности.
Подрядчик строит здание детского сада. При этом по условиям договора он должен благоустроить и озеленить детскую площадку, а также построить небольшой бассейн внутри здания. Заключен единый договор, при этом заказчик и подрядчик вели переговоры по каждому виду работ в отдельности и согласовали конструктивное решение бассейна, детской площадки и основного здания, а также их стоимость в отдельности и доход по каждому из объектов. В данном случае вид работ (или объект) должен рассматриваться как отдельный договор.
Понятно, что если бы в условиях договора не были бы определены финансовые и технические аспекты выполнения каждого вида работ, то применение метода “процента выполнения” было бы возможно для единого договора в целом, но не для отдельного объекта.
|
Аналогичным образом, в конкретной ситуации вместо вида работ может быть обозначен этап работ или конструктивный элемент. Однако необходимо иметь в виду, что при идентификации объекта учета (путем сегментирования или группировки) должны быть выполнены все условия одновременно, что на практике бывает значительно чаще для отдельного объекта, реже для вида работ или этапа и лишь в некоторых случаях в отношении конструктивного элемента.
2) когда несколько договоров по отдельным строительным объектам рассматриваются как единый договор при соблюдении следующих условий:
- переговоры велись по пакету, состоящему из совокупности контрактов;
- контракты столь тесно связаны и взаимозависимы, что они, фактически, представляют собой части единого проекта с общей нормой прибыли; и
- контракты выполняются одновременно и последовательно без перерывов.
Необходимо понимать, что в данном контексте единый договор сформирован как совокупность отдельных договоров (в результате группировки отдельных договоров) для целей составления финансовой отчетности.
Мэрия заключила несколько договоров со строительной организацией по строительству 10 спортивных городков и 15 площадок в различных районах города общей стоимостью 1 млн. рублей в рамках долгосрочной программы “Городской двор”. Целесообразно рассматривать отдельные договора в совокупности в качестве единого договора как объекта учета.
В данном примере вряд ли возможно альтернативное решение: из соображения практического удобства УКС Мэрии не станет обсуждать с подрядчиком расходы и доходы по каждому из объектов (хотя бы по причине их несущественности в городском бюджете).
|
3) дополнительный строительный объект рассматривается как отдельный договор подряда при соблюдении следующих условий:
- если технологически, конструкционно и функционально дополнительный объект отличается от остальных, указанных в основном, первоначальном договоре подряда; или
- переговоры о цене дополнительного объекта ведутся независимо от цены первоначального контракта.
Как правило, сооружение дополнительного объекта оформляется отдельным, дополнительным договором или соглашением. Если конструкционно, функционально или технологически дополнительный объект отличается от объектов по основному договору, - то названных условий достаточно, чтобы признать дополнительный объект самостоятельным объектом учета.
В отличие от первых двух случаев, когда необходимо выполнение всех условий, для третьего случая достаточно выполнения одного из условий.
На практике это означает, что в большинстве случаев дополнительный строительный объект рассматривается в учете как отдельный объект учета.
Заказчик и подрядчик подписали договор о застройке поселка типовыми домами в количестве 7 объектов. В ходе выполнения работ, заказчик принимает решение о строительстве восьмого аналогичного дома. Типовой проект не отличается от остальных ни конструкционно, ни по смете. Заказчик и подрядчик по обоюдному согласию увеличивают сроки строительства и общую сумму договора, оформив это решение дополнением к уже действующему договору.
Очевидно, что дополнительный объект должен рассматриваться как часть единого договора (хотя он и оформлен отдельным договором), т.к. не выполнено ни одно из рассмотренных условий. Если, например, дополнительным объектом было бы здание магазина (первое условие), то автоматически его следовало бы признать в учете в качестве отдельного договора. Если бы в дополнительном договоре была указана не только отдельная смета, но и цена дополнительного объекта (второе условие), то МСФО 11 должен применяться как к основному договору, так и к дополнительному.
|
В целом это означает, что к отдельному объекту (частным случаем которого является дополнительный объект) должен применяться метод “процента выполнения” исходя из идентифицируемых затрат (сметных и фактических), и также идентифицируемого дохода по данному объекту, а не по единому или основному (по отношению к дополнительному) договору.